樓市調(diào)控的威力逐漸顯現(xiàn)。8月，上海商品住宅成交量?jī)H57.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌25.6%，同比下跌21.0%。

        “這創(chuàng)下了2005年以來(lái)的最低值。” 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭用“悲情”一詞形容8月的上海樓市。

        德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，8月成交量大幅回落與購(gòu)房觀望情緒加重有關(guān)，上海對(duì)補(bǔ)稅單的不予認(rèn)可，也是導(dǎo)致成交量大幅萎縮的原因。

        “7月針對(duì)二三線城市的限購(gòu)政策被提上議事日程后，購(gòu)房者原本寄希望于大型開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈?zhǔn)站o，從而加速一線城市房?jī)r(jià)調(diào)整的步伐。” 陸騎麟說(shuō)。

        但事實(shí)上，價(jià)格松動(dòng)的情形并沒(méi)有如期而至。

        根據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)，8月上海商品住宅均價(jià)在21800元/平方米，與上月基本持平，居高不下的房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺。

        “從單個(gè)項(xiàng)目上看，只有少數(shù)樓盤出現(xiàn)幅度稍大的降價(jià)，比如虹橋1號(hào)，2010年年底推出一批公寓房源，當(dāng)月成交均價(jià)21642元/平方米，到今年8月均價(jià)只有18281元/平方米，降幅15.59%；上海富力桃園于1月底推出的一批公寓房源，2月均價(jià)14942元/平方米，8月成交均價(jià)為13440元/平方米，降幅10%，還有綠地旗下部分項(xiàng)目也出現(xiàn)下降。但是絕大多數(shù)的在售項(xiàng)目近半年來(lái)的價(jià)格只是穩(wěn)中略降，降幅多數(shù)控制在3%之內(nèi)。” 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄告訴記者。

        上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉更直斥所謂的降價(jià)“有貓膩”。他表示，輿論喊降，于是開(kāi)發(fā)商乘機(jī)創(chuàng)新出“買房送車”、“五折特惠房”、“買房直降百萬(wàn)”一類的噱頭，或者用起價(jià)報(bào)低和報(bào)價(jià)調(diào)高的手段迷惑市場(chǎng)進(jìn)行炒作，實(shí)際上并沒(méi)有真正降價(jià)。

        “即使那些高折扣樓盤或所謂拋售樓盤，也是報(bào)高價(jià)格再打折的市場(chǎng)策略調(diào)整結(jié)果。”張宏偉表示。

        降價(jià)激活市場(chǎng)

        雖然房?jī)r(jià)異常堅(jiān)挺，但成交的萎縮，還是讓樓市庫(kù)存的壓力到了緊繃的狀態(tài)。

        漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的報(bào)告指出，截至8月底，上海一手房庫(kù)存面積高達(dá)880萬(wàn)平方米，供求比為1.18：1，供大于求的態(tài)勢(shì)明顯。

        與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)也出現(xiàn)大幅下滑。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，8月份上海市企業(yè)銷售金額十強(qiáng)的總銷售金額41億元，環(huán)比下滑37%，同比下滑42%。

        “市場(chǎng)僵持至極限，‘不破不立’，9、10月必破僵局。”楊紅旭認(rèn)為，降價(jià)迫在眉睫。

        “未來(lái)半年，均價(jià)跌幅約10%以內(nèi)，指數(shù)環(huán)比跌幅累計(jì)約5%以內(nèi)，多數(shù)項(xiàng)目只是微跌，少數(shù)項(xiàng)目可能出現(xiàn)10%~20%的下調(diào)。”楊紅旭預(yù)計(jì)。

        陸騎麟也認(rèn)為，在傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”旺季，市場(chǎng)必須通過(guò)房?jī)r(jià)的下跌才能換取當(dāng)前調(diào)控政策的松懈，從而促成樓市的回暖。

        “當(dāng)前市場(chǎng)情況下，樓盤降價(jià)幅度在10%以內(nèi)均屬于正常的市場(chǎng)行為，從實(shí)際操盤經(jīng)驗(yàn)來(lái)看也是如此，樓盤降價(jià)10%就可以激活市場(chǎng)了。”張宏偉表示。
但他同時(shí)表示，由于市場(chǎng)前期的慣性和調(diào)控的常態(tài)化，9、10月份價(jià)格并不會(huì)有太大的變化。

        “‘一房一價(jià)’等政策，一方面限制房?jī)r(jià)上漲，另一方面也限制了房?jī)r(jià)下跌。”張宏偉表示，“但我個(gè)人覺(jué)得9、10月會(huì)有一個(gè)量增的過(guò)程。”

        “現(xiàn)在一些大型開(kāi)發(fā)企業(yè)正在加速銷售回籠資金，進(jìn)一步拿地和進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張，9、10月肯定是開(kāi)發(fā)企業(yè)去庫(kù)存化的市場(chǎng)過(guò)程，因此成交量會(huì)增加。”張宏偉預(yù)計(jì)，9~10月商品住宅成交量會(huì)在70萬(wàn)~90萬(wàn)平方米，雖然這一成交量仍不如前兩年同期水平。

        楊紅旭的預(yù)計(jì)也相仿，他認(rèn)為，9月上海商品住宅的成交面積會(huì)在80萬(wàn)平方米左右。

        貸款難制約樓市回暖

        業(yè)內(nèi)人士對(duì)9月成交量回升普遍抱有信心，但是，個(gè)貸申請(qǐng)門檻提高、銀行放款拖長(zhǎng)的情況，使樓市回暖又多了一層懸念。

        “貸款難，已經(jīng)成為抑制需求的第一殺手。”楊紅旭對(duì)記者表示。

        漢宇地產(chǎn)交易市場(chǎng)部副總監(jiān)倪岱爾告訴記者，現(xiàn)在到建行申請(qǐng)房貸，差不多要到明年初才能拿到。

        德佑地產(chǎn)交易按揭部高級(jí)經(jīng)理?xiàng)钣揽t表示，建行以外的各家國(guó)有銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)，從申請(qǐng)到放款一般也在兩個(gè)月以上時(shí)間，“個(gè)人住房情況調(diào)查需要10個(gè)工作日，申請(qǐng)者遞交材料送審到完成審批需要兩周時(shí)間，交易中心出具抵押證需要20天時(shí)間，加起來(lái)差不多就要兩個(gè)月時(shí)間。至于完成審批后，銀行何時(shí)放款，則要看排隊(duì)的情況。”

        此外，股份制銀行如民生銀行、興業(yè)銀行等，由于一直以來(lái)個(gè)貸業(yè)務(wù)的規(guī)模不大，自6月以后已經(jīng)基本停貸。

        “限購(gòu)的政策擋住了外地購(gòu)房者，而貸款難的問(wèn)題則讓本地剛性需求的購(gòu)買力持續(xù)下降。投資需求雖然蠢蠢欲動(dòng)，但是由于市場(chǎng)未來(lái)的不確定性依然很大，所以也不敢貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)。”薛建雄表示，“市場(chǎng)回暖的支撐力是明顯不夠的，因此9月份市場(chǎng)將繼續(xù)膠著。不過(guò)開(kāi)發(fā)商高成本融資的背后說(shuō)明其財(cái)務(wù)狀況并不樂(lè)觀，后期的銷售壓力在繼續(xù)增加。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，降價(jià)范圍的擴(kuò)大應(yīng)該只是時(shí)間問(wèn)題。”（王肖邦）