中國被稱為全球私人財富增速最快的國家。隨著房地產行業(yè)宏觀調控的加深，大量民間資本以不同的方式向房地產業(yè)滲透。

        有研究者認為，短期來看，民間資本可能不會大規(guī)模從房地產市場撤出，相對于通貨膨脹和其他投資來說，房地產投資仍是較安全和回報率較高的投資方式。與此同時，未來民間資本將以信托、私募股權基金、政府或企業(yè)債券、REITs等新型金融業(yè)態(tài)參與房地產業(yè)。

        民間投資推動房價上漲

        日前，由住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心與高和投資組成的民間資本研究聯(lián)合課題組，發(fā)布了《民間資本與房地產業(yè)發(fā)展研究報告》。

        課題組援引中國人民銀行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告(2011)》 稱，經過幾十年的積累，我國民間資本已經十分雄厚。截至2010年底，全國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已超過30萬億元，加上手持現(xiàn)金、股票、債券、保險以及金融機構理財產品等，金融資產總規(guī)模超過48萬億元。課題組測算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達到約1萬億元、5200億元、2200億元。

        數(shù)據(jù)顯示，2010年，全社會固定資產投資為27.8萬億元，而以非國有及國有控股企業(yè)投資為代表的民間投資在固定資產投資中比重超過一半，達到57.7%。如此龐大的民間資本，在全社會固定資產投資中占到“半壁江山”，而高利潤行業(yè)則是民間資本追逐的焦點。其中，資本市場、房地產和資源類產業(yè)是民間資本關注的重要領域。

        近幾年，由于房價的持續(xù)上漲，房地產業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一，但是這種投資主要都是集中在購置房產和投資房地產開發(fā)領域等方面。《民間資本與房地產業(yè)發(fā)展研究報告》指出，這種投資推動了房價上漲，并在一定程度上損害了實業(yè)發(fā)展。

        《研究報告》認為，“由于民間資本相對集中，且量級巨大，在我國資本市場不發(fā)達、投資渠道不暢的大背景下，大規(guī)模民間資本涌入房地產市場，并形成投資投機需求后，導致市場需求短期內集中放大，而市場供應總量存在著滯后期，勢必加劇供求矛盾，造成供不應求、房價快速上漲的局面。”“此外，民間資金流向房地產對實業(yè)發(fā)展造成了一定沖擊。房地產投資的高額利潤吸引了大量制造業(yè)企業(yè)進軍房地產。”
        
        熱錢退出炒房轉向放貸

        “國家?guī)缀跻呀洶逊康禺a資金所有來源都切斷了，全國的房地產商紛紛跑到溫州，希望得到溫州民間資本的支持，我每天都接到三四個這樣的電話，一天接待到訪的好幾批。很多人想募集溫州民間資本。”溫州管理科學研究院院長、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文近日接受記者采訪時說。在很多人眼中，周德文被視為溫州民間資本的代言人。

        有報道稱，房地產調控之下，樓市受挫，溫州的民間資本紛紛拋掉手中的樓盤，大量退出房地產業(yè)。周德文則表示：“要更正一點的是，溫州的民間資本并沒有大量退出房地產，只是受樓市不景氣影響，一些投資客把手中的房產銷售掉一點，是因為自身的資金鏈比較緊張，并不是因為對房地產沒有信心。”

        周德文說，從房地產退出的資金很多已經回歸實業(yè)。“因為現(xiàn)在實業(yè)不景氣，資金很緊張，從金融機構貸不到錢，而民間借貸的利率又較高，企業(yè)家權衡利弊，就拋出房子拿錢來救實業(yè)。”

        周德文表示，現(xiàn)在一方面有很多大房地產商找到他，想在溫州推介樓盤，給出了比較優(yōu)惠的項目價格，希望盡快回籠資金；另一方面，希望通過他在溫州對接資本。不過，他也承認現(xiàn)在民間資本進入房地產業(yè)非常慎重，即使是進入房地產的前端，風險還是存在的，所以不像以前那么瘋狂。

        事實上，隨著房地產調控的深入，以溫州作為風向標的民間資本的流向，悄然發(fā)生了變化。中國人民銀行溫州市中心支行最新發(fā)布的“最合算投資方式”問卷調查顯示，今年第二季度，選擇“民間借貸”的儲戶占到24.5%，從調查開始以來首次超越“房地產投資”躍居首位。選擇“房地產投資”的儲戶占比下滑至15.25%。

        據(jù)了解，2009年起，中國人民銀行溫州市中心支行每季度對儲戶進行“最合算投資方式”問卷調查。在調查中，“房地產投資”一直居于首位，“民間借貸”則長期位居次席。今年以來持續(xù)的樓市調控及銀行銀根縮緊，令事情在第二季度開始起了變化。

        投資客進入理財時代

        盡管在一些溫州投資客看來，“民間借貸”與“房地產投資”之間，并不是一個簡單的爭搶民間資本的關系，而是相互交錯轉換。如不少溫州炒房客看到現(xiàn)在民間借貸利率高，就將房屋抵押獲得的資金用于民間借貸。但在當前房地產調控下，房地產投資趨勢發(fā)生變化，已被認為是必然。

        “房地產投資趨勢最重要的一點變化是，告別炒房時代，進入理財投資時代，即房地產投資的證券化。”高和投資董事長蘇鑫認為。

        “五年前我們投資了一、二線城市的住宅，年投資回報率一般都能達到15%，調控后，年回報率絕不會超過5%。”蘇鑫認為，原因就在于沒有了投資杠桿，又相應提高了稅收。從國外經驗看，普通住宅是沒有投資屬性的，美國的普通住宅都是消費品。如果扣除通脹因素的影響，在100年的時間內，房價的平均復合增長率僅為0.6%。

        “市場不好，考慮把錢抽出來做點別的。”一位起家于山西的人士從2003年以來，便開始轉戰(zhàn)京城，把手中一部分資金投向房地產，并在王府井)等繁華地帶擁有多處物業(yè)。“現(xiàn)在已經把王府井附近的那處高檔酒店賣了。”該人士向記者透露：“投向哪里還在研究考察，目前的投資渠道也比較少，確實有點看不清的感覺。”

        真正的投資藍海在哪里？蘇鑫認為，應該是房地產投資的證券化。也就是說，由不動產的實物投資轉向證券產品，如REITs、信托、基金等。據(jù)悉，蘇鑫創(chuàng)立了首家人民幣商業(yè)地產基金，并在一年多時間內，先后在北京收購了4個項目，完成30多億元物業(yè)銷售。

        住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹也關注了這一狀況：“民間資本投資房地產呈現(xiàn)逐步從需求端轉向供應端趨勢，從購買房地產物業(yè)，住宅、寫字樓、商鋪，轉向直接投資開發(fā)房地產、為房地產商提供過橋貸款、購買房地產信托產品、開展股權合作等。”

        開發(fā)商進入錢荒時代

        銀根危機

        高和投資分析認為，中國房地產中直接融資不足10%，80%以上是以銀行貸款為主，使得房地產的行業(yè)風險很容易傳導到整個金融系統(tǒng)，一旦出現(xiàn)問題，就會牽扯整個社會經濟。這是因為我國房地產開發(fā)曾過度利用銀行貸款，把風險轉嫁到銀行和購房者頭上。

        熟悉房地產開發(fā)的一位人士向記者透露，現(xiàn)行房地產開發(fā)融資制度最大問題在于風險和收益不對稱。購房者與開發(fā)商簽訂預售合同后，需付清首付款并向銀行申請按揭貸款交給開發(fā)商，在這個過程中，開發(fā)商在未交房時，已全部回款，債務則全部由購房者承擔。而土地抵押、項目開發(fā)貸款、在建工程抵押貸款等都是反復利用銀行金融杠桿獲得銀行資金，風險轉移并積聚到銀行上。

        信托受阻

        近兩年，房地產信托得到了比較快的發(fā)展。來自高通智庫的數(shù)據(jù)稱，截至今年5月末，房地產信托規(guī)模共計5587.66億元，占全部信托產品籌資規(guī)模的45.11%。不過隨著樓市調控的深入，房地產信托正在被縮緊。

        據(jù)中國證券報日前報道，有關部門此前對20多家信托公司進行了“窗口指導”：對房地產信托余額較大的信托公司，要求規(guī)模實現(xiàn)穩(wěn)中有降；對房地產信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求把握好節(jié)奏，嚴格控制增速。另有消息稱，10家信托公司被監(jiān)管部門約談，要求暫停房地產信托業(yè)務。

        讓房地產信托遭到最致命打擊的是信托公司要在年底達到《信托公司凈資本管理辦法》要求?！掇k法》規(guī)定，信托公司凈資本不得低于人民幣2億元、凈資本不得低于各項風險資本之和的100%等。而融資類房地產信托業(yè)務的風險系數(shù)高，很多信托公司因房地產業(yè)務占比較大使其風險資本趨緊甚至不足，不得不主動壓縮房地產業(yè)務。

        信托公司2010年年報顯示，全行業(yè)凈資本規(guī)模最大的信托公司平安信托凈資本即將告急；全行業(yè)信托業(yè)務收入最多的信托公司中融信托面臨至少16億元的凈資本缺口。

        實際上，房地產信托的融資規(guī)模已經開始下降，收益率卻在上升，這表明房地產的信托融資渠道已經不暢。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，8月8日至14日，一周內成立21款房地產信托計劃，募集資金33.99億元，占成立總規(guī)模的45.55%。但每款房地產信托產品的平均規(guī)模為1.62億元，較上周的2.62億元大幅下降。

        上半年房地產信托發(fā)行規(guī)模達1670.1億元，收益率為9.81%。而7月份房地產信托成立規(guī)模為361億元，收益率已經上升到10.38%。照此計算，一旦房地產信托陷入停滯，房地產開發(fā)商資金缺口或擴大千億元。 （陳靜思）