“過去十年里，房地產(chǎn)成為中國老百姓最穩(wěn)定、收益最豐厚的投資品。但從下月開始，投資樓市就有可能被套，因?yàn)槭飞献顝?qiáng)樓市政策調(diào)控已展開，有可能帶來樓市長達(dá)十年的調(diào)整。”24日，申萬巴黎上海理財(cái)中心執(zhí)行總經(jīng)理申浩波在工行舉行的“科學(xué)理財(cái)、投資未來”的投資報(bào)告會上，發(fā)布該基金公司最新的房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告。

　　去年房價(jià)瘋狂上漲

　　是樓市見頂?shù)男盘?/p>

　　去年至今年初，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一輪暴漲行情。調(diào)查顯示，不論是富人還是窮人、工薪階層，都在推動樓市上漲。

　　據(jù)了解，金融危機(jī)后，因?yàn)槭艹隹诤蛣趧恿Τ杀旧仙绊?，沿海一些民營企業(yè)紛紛選擇倒閉，企業(yè)主將資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)里撤出，買樓置業(yè)，推動了房地產(chǎn)市場的上漲。有居住需求的普通老百姓看到房價(jià)上漲，出現(xiàn)“搶”房心態(tài)，也造就了樓市的火爆。再加之，2009年后，房地產(chǎn)市場供應(yīng)量偏少，房子便更是奇貨可居了。

　　“這輪暴漲行情，像股市登上6000點(diǎn)一樣，是最后的瘋狂，也是樓市見頂?shù)男盘枴?rdquo;據(jù)申浩波介紹，今年4月和6月，國務(wù)院相繼發(fā)出房地產(chǎn)“國十條”——《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》和“二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”，這都使房產(chǎn)投資大軍敏感地從樓市里撤出。

　　“買房人向來都是買漲不買跌的，于是便出現(xiàn)了現(xiàn)在的成交量低迷狀況。從今年上半年樓市數(shù)據(jù)來看，本月成交量將出現(xiàn)地量，隨后8月便會出現(xiàn)地價(jià)，樓市拐點(diǎn)也將來臨。”申浩波說道。

　　融資渠道被掐斷

　　開發(fā)商已撐不了多久

　　雖說房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但一手房市場上，開發(fā)商們?nèi)栽趫?jiān)挺著，似乎死也不降價(jià)。到底開發(fā)商能撐多久呢？

　　申浩波的團(tuán)隊(duì)調(diào)查過多家銀行發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的直接融資渠道基本全被掐斷。首先，股市上融資，已被證監(jiān)會卡住，毫無可能。其二，銀行信貸，現(xiàn)在銀行發(fā)放門檻極高，基本不放。其三，房地產(chǎn)信托，現(xiàn)已被叫停。剩下的只能是民間資本了，而這些民間資本撐不住開發(fā)商巨大的資金需求。

　　“今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)基本已很難從銀行貸到錢，完全靠以往的信貸和發(fā)放的房地產(chǎn)信托來支撐。現(xiàn)在，這些資金已基本消化，開發(fā)商也已撐不了多久。讓開發(fā)商更害怕的是房產(chǎn)稅的開征，因此，盡快把房子賣掉是現(xiàn)階段大多數(shù)開發(fā)商的想法。”

　　加息預(yù)期漸近

　　房地產(chǎn)銷售漸慘

　　“國外的經(jīng)驗(yàn)表明，一旦進(jìn)入加息周期，房地產(chǎn)的銷售將直接開始向下。”據(jù)申浩波介紹，在經(jīng)濟(jì)向好、通脹初期，資金會涌入房地產(chǎn)行業(yè)，推動市場繁榮。貨幣政策緊縮時(shí)期，升息周期前地產(chǎn)跑贏市場，升息后跑輸市場；貨幣政策寬松時(shí)期，升息前跑輸市場，升息后跑贏市場。

　　“從目前的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，目前處于緊縮貨幣政策時(shí)期，通脹是預(yù)期發(fā)生的事件，加息存在不確定性，因此中期看房地產(chǎn)跑贏市場的概率較小，跑平為大概率事件。”申浩波說道。

　　申萬巴黎的研究認(rèn)為，不論是從信貸、市場需求還是政府政策等方面，都不再利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)將結(jié)束“黃金十年”單邊上漲行情，步入長達(dá)十年的調(diào)整期。

　　申浩波介紹，在1995年到2001年的樓市調(diào)整期里，很多城市的房價(jià)下跌幅度高達(dá)50%。此輪由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好、再加上城市化進(jìn)程等因素，房價(jià)下調(diào)的幅度不會太大，但時(shí)間會比上輪來得久一些，房價(jià)調(diào)整5到10年，極有可能。